裝修常見問題

為何不可自行判斷

看平面圖牆身粗幼、敲牆聽聲，都不是核實方法。屋宇署的立場是，牆身是否結構牆（俗稱「主力牆」）須查核樓宇落成時的批准圖則，市民可透過屋宇署「百樓圖網」查閱。一幅牆是否承重要看整幢樓的結構設計，並非單看厚度可分辨。

須由哪些專業人士參與

屋宇署指出，如工程涉及拆除或改動結構牆，業主須委任認可人士（AP）及註冊結構工程師（RSE）評估工程可行性，並向屋宇署呈交建築圖則，獲批准及同意後，才可由註冊承建商進行。認可人士按《建築物條例》分建築師、工程師、測量師組別，名冊可在屋宇署網頁查閱。

拆錯有何後果

• 可能削弱樓宇整體結構安全，影響的不只自己單位。
• 屬違例建築工程，屋宇署可發法定命令要求還原或補救，費用由業主承擔。
• 明知而未經批准進行建築工程，最高刑罰為罰款400,000元及監禁兩年；如施工方式導致人身傷害或財產損毀風險，最高可判罰款1,000,000元及監禁三年。
• 亦會影響物業轉讓、按揭及保險。

業主應該怎樣做

• 簽約前先索取及查閱單位的批准圖則。
• 設計涉及改動牆身，要求承建商書面說明核實依據。
• 個別牆身能否拆除，須由專業人士現場檢視後判斷。

一、豁免工程（無須事先批准）

根據《建築物條例》第41(3)條，在建築物內進行而不涉及樓宇結構的建築工程（小型工程除外）屬豁免審批工程，無須事先獲屋宇署批准圖則及同意展開工程，屋宇署舉例包括批灰泥、鋪設瓷磚飾面、油漆、牆紙工程及修葺或更換衞生設備。豁免的只是「事先審批」這道程序；工程本身仍須符合結構安全、消防安全及排水的法定標準。

二、小型工程監管制度

《建築物（小型工程）規例》（第123N章）下，小型工程按性質、規模、複雜程度及安全風險分為第I、II、III級（第I級最複雜）。按屋宇署現行安排：

• 第I級：須委任訂明建築專業人士及訂明註冊承建商，展開工程前不少於7天呈交。
• 第II級：須委任訂明註冊承建商，展開工程前不少於7天呈交。
• 第III級：須委任訂明註冊承建商，無須事先呈交。
• 三級完工後均須14天內呈交。

三、須正式入則的工程

不屬上述兩類的改動及加建，例如結構牆改動、樓板開洞、加建樓梯及部分開放式廚房改建，須由認可人士（按需要連同註冊結構工程師）擬備圖則呈交屋宇署，取得批准及施工同意後方可由註冊承建商施工。個別工程屬哪一類，須按單位實際情況及批准圖則判斷。

為何會有「梗廚」

圍封式廚房（俗稱「梗廚」）的圍封牆在原設計中往往同時肩負兩個角色：可能是結構牆，亦可能是具耐火效能的分隔，用以在火警時延緩火勢蔓延、保障住客逃生。拆梗廚因此不是室內設計問題，而是同時觸及結構與消防兩條法規線。

拆除會觸犯什麼

• 若該牆是結構牆，拆除即屬改動樓宇結構，須由認可人士統籌、註冊結構工程師評估，並獲屋宇署批准及同意。
• 若改建既不符合第41(3)條豁免規定、亦不屬小型工程簡化程序，必須由認可人士設計圖則並正式向屋宇署申請，否則屬僭建物。
• 半開放式設計（只拆廚房門及部分分隔牆）同樣受規管。

消防規範具體要求

開放式廚房須符合屋宇署《建築物消防安全守則》的規定，當中對防火分隔、火警偵測及自動滅火裝置均有具體技術要求，並會因應廚房與單位出口的相對位置而不同。該守則曾多次修訂，實際適用條文須以現行版本及單位的批准圖則為準，由認可人士評估。另須留意，部分原為梗廚的舊樓並無自動灑水系統，補加設施涉及大廈公用地方，程序遠較複雜。

公契與管理處的角色

大廈公契一般列明單位可否作結構性改動、是否需要管理人或其他業主同意，部分亦可能規定煮食爐具種類。守則本身無規定必須明火或無火煮食；能否明火須視乎防火牆位置、單位面積、爐具與逃生出口距離等因素，由認可人士評估。

RPE 是什麼資格

註冊專業工程師（Registered Professional Engineer，RPE）是根據《工程師註冊條例》（第409章）註冊的工程師。該條例下設立工程師註冊管理局，負責備存名冊、指定可供註冊的工程界別、訂定註冊資格標準並審核申請。註冊設有訂明的資格要求及續期安排，註冊紀錄可於工程師註冊管理局查核。

必須說明的一點

RPE 不等同《建築物條例》下的認可人士（AP）或註冊結構工程師（RSE）。入則、簽署圖則及法定監督責任，必須由 AP／RSE 承擔。

實際分別在哪裡

• 判斷起點不同：面對改動牆身、開洞、加建，受結構訓練的工程師會先問這幅牆在原設計中承擔什麼。
• 知道何時須轉入法定程序：能識別哪些設計必須轉入 AP／RSE 入則流程。
• 專業問責：註冊工程師受條例及註冊機構紀律規管，判斷可追溯。

行業背景數據

消費者委員會2024年2月的家居裝修研究報告指出，2017至2023年間接獲1,205宗投訴、涉款逾2.7億元；神秘顧客調查中四分之三的裝修公司建議只需檢視平面圖、毋須進一步核實牆身性質便可拆牆。這反映行業整體的合規落差。

規管制度本身不同

新界村屋多屬「新界豁免管制屋宇」（NTEH），即根據《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）獲豁免、因而不受《建築物條例》部分條文管制的屋宇，包括小型屋宇政策下由原居民興建的「丁屋」。豁免以符合指定限制為前提。

結構限制是硬指標

按地政總署指引，NTEH 須不超過三層、高度不超過8.23米（27呎）、上蓋面積不超過65.03平方米（700平方呎），承重牆厚度亦有明文規定。任何超逾指定高度或上蓋面積的加建、改建足以令豁免失效——不只該工程屬僭建物，整幢屋宇亦成為違例建築物。這是與屋苑單位最根本的分別：屋苑的違規通常局限於該工程，村屋則可能牽連全屋。

天台、加建與僭建風險

天台圍封、加建層數、外牆伸建在村屋十分常見，屬高風險位置。屋宇署已於2026年4月1日重啟「新界豁免管制屋宇僭建物申報計劃」（申報期至2027年3月31日），僅適用於2011年6月28日前建成、風險較低且非「首輪取締目標」的僭建物，並附帶每五年一次安全檢驗的持續責任。

排污與工程程序

NTEH 的建築、地盤平整及渠務工程須向當區地政處申領豁免證明書；未領證擅自施工即屬違例，亦違反地契條款，地政總署可發警告信並送交土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。業主宜在施工前與地政處接洽，確保擬建排水系統合乎規定。